Research
H2 2023
Wohnungsmärkte unter Druck: Angebotsmieten steigen deutlich
27. Februar 2024
Berlin
Rapider Anstieg der Mieten zieht sich fort
Die Trends, die im ersten Halbjahr 2023 auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu beobachten waren, beeinflussen auch die Entwicklungen in der zweiten Hälfte des Jahres. Insbesondere auf dem Berliner Mietwohnungsmarkt sind die Mieten im Vergleich zu anderen Städten deutlich gestiegen. Vor allem die gesunkene Nachfrage nach Wohneigentum aufgrund von gestiegener Finanzierungskosten hat den Druck auf den Mietwohnungsmarkt enorm erhöht.
Hier stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich um +21,4 % auf 19,42 €/m²/Monat im zweiten Halbjahr 2023 an. Betrachtet man nur das Segment der Bestandswohnungen, beträgt der Anstiegt sogar +31 %. Auch im Neubausegment lässt sich eine deutliche Steigerung der Mieten mit +9,6 % beobachten. Der aktuelle Mietpreis im Spitzensegment (90%-Perzentil) nähert sich erstmalig den Münchner Preisen an und liegt nun bei 31 €/m²/Monat. Angesichts der anhaltenden Knappheit an verfügbarem Wohnraum und der zurückgehenden Neubautätigkeit ist der Anstieg der Neuvertragsmieten nicht verwunderlich.
Im Jahr 2023 verzeichnete der Wohnungskaufmarkt in Berlin weitere Preiskorrekturen, wobei klar zwischen den Entwicklungen von Bestands- und Neubauwohnungen unterschieden werden muss. Auf dem Kaufmarkt für Eigentumswohnungen dagegen sind sinkende Preise zu beobachten. Im zweiten Halbjahr 2023 gab es weitere Preiskorrekturen und es war ein kontinuierlicher Rückgang der angebotenen Kaufpreise in allen Segmenten zu verzeichnen. Im Jahresvergleich lag der Kaufpreis für den Gesamtwohnungsmarkt bei 5.700 €/m², ein Rückgang um -3,6 %. Ähnliche negative Entwicklungen zeigen sich auch bei Bestandswohnungen (-3,4 %) und im Premium-Segment (-3,4 %). Lediglich im Bereich der Neubauwohnungen fällt der Rückgang der Kaufpreise weniger gering aus mit -0,6 % im Vergleich zum Vorjahr.
Mit der im Dezember 2023 beschlossenen Novelle der Bauordnung vom Berliner Abgeordnetenhaus sollen Aufstockungen, Dachausbauten und das Bauen mit Holz erleichtert werden. Damit soll das Bauen im Bestand deutlich erleichtert und dem bereits bestehenden Wohnungsmangel entgegengewirkt werden. Darüber hinaus sollen mit dem Schneller-Bauen-Gesetz" weitere Anreize für den Wohnungsneubau geschaffen werden. Vorgesehen sind verkürzte Fristen, beschleunigte Verfahren, die Nutzung von Baugenehmigungen nach § 34 BauGB und die Prüfung einer Genehmigungsfiktion. Zudem wird der Nachverdichtung Vorrang eingeräumt.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Düsseldorf
Wohnungsbauoffensive soll für 8.000 neue Wohnungen bis 2030 sorgen
Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf setzte im zweiten Halbjahr 2023 die Trends des ersten Halbjahres fort. Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von stark steigenden Mieten, während auf dem Kaufmarkt für Eigentumswohnungen fallende Preise zu beobachten sind.
Die Angebotsmieten in Düsseldorf sind im Vergleich zum Vorjahr um +5,3 % gestiegen und liegen derzeit bei 13,42 €/m²/Monat. Dieser Anstieg liegt über dem Fünfjahresmittel von +3,7 %. Bei den Mieten in Bestandswohnungen gab es eine Zunahme von +4,9 % im Vergleich zum Vorjahr, und auch die Spitzenmieten* stiegen mit +6,3 % deutlich über dem Fünfjahresmittel von +3,5 % p.a. Des Weiteren kann auch im Neubausegment ein Anziehen der Mietpreise im zweiten Halbjahr beobachtet werden. Mit einer Steigerung von +11,5 % im Vergleich zum Vorjahr liegt der Mietpreis derzeit bei 18,50 €/m²/Monat. Im Vergleich zu anderen Städten liegt Düsseldorf in dieser Entwicklung nur hinter Köln, wo eine Steigerung von +21,7 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet wurde.
Auf dem Kaufmarkt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf hingegen zeigt sich eine andere Situation: Alle Segmente sind von fallenden Kaufpreisen geprägt. Der Angebotskaufpreis auf dem Gesamt-ETW-Markt** sank um -4,6 % im Vergleich zum Vorjahr und liegt nun unter 4.900 €/m² im zweiten Halbjahr. Im Vergleich zu anderen Städten weisen nur Berlin (-3,6 %) und Köln (-3,7 %) schwächere Preisrückgänge auf. Die Spitzenkaufpreise sind in der zweiten Jahreshälfte auf 7.900 €/m² gesunken, ein Rückgang von -6,3 % im Jahresvergleich. Der Neubausektor zeigt den größten Rückgang der Kaufpreise, mit einem Rückgang von -12,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Düsseldorf weist damit den größten Preisrückgang im Vergleich zu anderen Städten auf.
Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist, wie in anderen Großstädten, sehr angespannt. Mit der Fertigstellung von 2.140 Wohnungen im Jahr 2022 kann der zukünftige Bedarf von rund 55 Wohnungen pro 10.000 Einwohner nicht gedeckt werden. Die Wohnungsbauoffensive "Düsseldorf 2023" wurde ins Leben gerufen, um bis 2030 insgesamt 8.000 neue Wohnungen im gesamten Stadtgebiet zu realisieren. Trotz der aktuellen Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt sollen durch partnerschaftliche Projektentwicklungen und kooperative Baulandaktivierung neue Wohnräume geschaffen werden. Die wichtigsten Eckpunkte der Wohnungsbauoffensive beinhalten die Nutzung von mehr Flächen für den Wohnungsbau, den städtischen Erwerb von Grundstücken sowie deren Entwicklung durch Tochtergesellschaften und gemeinwohlorientierte Unternehmen. Zusätzlich soll die Stadt ein Vorkaufsrecht für bisher (teilweise) ungenutzte Spekulationsflächen haben.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
**ETW = Eigentumswohnungsmarkt
Frankfurt
Moderater Anstieg der Mietpreise in der zweiten Jahreshälfte 2023
In der zweiten Jahreshälfte 2023 zeigte der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main eine vergleichsweise moderate Zunahme der Mietpreise, während die Kaufpreise weiterhin fielen.
Die Angebotsmieten in Frankfurt am Main sind im Vergleich zu den übrigen Big-8-Städten* im zweiten Halbjahr 2023 moderat gestiegen. Mit einer Steigerung von +4,8 % gegenüber dem Vorjahreswert lag dieser Anstieg zwar über dem Fünfjahresdurchschnitt von +3,6 % p.a., blieb aber hinter der Entwicklung in den anderen Städten zurück. Die gleiche Entwicklung ist auch bei den angebotenen Mietpreisen in Bestandswohnungen zu beobachten. Hier stiegen die Mieten gegenüber dem Vorjahr nur um +2,5 % und liegen somit unter dem Fünfjahresmittel von +5,0 % p.a. Im Bereich der Spitzenmieten** und des Neubaus ergibt sich ein etwas anderes Bild. Die aktuellen Spitzenmieten lagen bei rund 26,90 €/m²/Monat. Mit einem Anstieg von +8,8 % gegenüber dem Vorjahreswert konnten nur die Spitzenmieten in München (+9,1 %), Stuttgart (+9,3 %) und Berlin (+12,8 %) ein stärkeres Wachstum im gleichen Zeitraumverzeichnen. Im Neubausegment stiegen die Mietpreise im zweiten Halbjahr2023 auf ein neues Rekordhoch von 18,50 €/m²/Monat.
Die Angebotskaufpreise auf dem Frankfurter Markt für Eigentumswohnungen sind weiter rückläufig. Mit einem Rückgang von -9,1 % gegenüber dem Vorjahreswert lag der Angebotskaufpreis im zweiten Halbjahr 2023 bei rund 6.200 €/m². Bei den Kaufpreisen für Bestandswohnungen gab es einen Rückgang von -7,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Nur Hamburg (-11,8 %), München (-11,6 %) und Stuttgart (-11,4 %) verzeichneten eine stärkere Preisminderung. In der Spitze sind die Kaufpreise nur um -1,7 % gesunken und lagen im Mittel bei genau 10.000 €/m². Neben Köln (-0,6 %) ist dies der geringste Preisrückgang in der zweiten Jahreshälfte 2023. Im Neubausegment hingegen ist ein deutlich stärkerer Rückgang der Kaufpreise zu beobachten gewesen. Mit einem Rückgang von -9,4 % gegenüber dem Vorjahr lagen die Preise zum Jahresende bei rund 7.700 €/m² und wurden in punkto Preisdynamik nur vom Düsseldorfer Markt getoppt (-12,1 %).
Der Wohnungsmarkt in Frankfurt am Main bleibt angespannt, da die momentanen Rahmenbedingungen wie unter anderem die gestiegenen Bau- und Grundstückskosten, steigende Zinsen und unzureichende kommunale Förderungen den Wohnungsbau zum Stocken bringen. Auch Investitionen in den Immobilienmarkt sind zuletzt zurückgegangen und Neubauprojekte wurden gestoppt oder verzögern sich. Maßnahmen wie die Ausweisung neuer Baugebiete und Wohnungsbauförderungen für verschiedene Zielgruppen sollen den Bauüberhang reduzieren. Zudem ist eine verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus geplant, um den Erhalt und die langfristige Bindung von geförderten Wohnungen durch den Erwerb von Belegungsrechten zu ermöglichen. Im Jahr 2023 standen dafür Mittel in Höhe von 7,5 Mio. € zur Verfügung, um die sieben verschiedenen Modelle finanziell zu fördern.
*Big 8-Städte: Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
**Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Hamburg
Starker Rückgang bei den Kaufpreisen und steigende Mieten bestimmen den Hamburger Wohnungsmarkt
Im zweiten Halbjahr ergab sich auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine differenzierte Lage: Die Mieten stiegen in allen Segmenten, während die Kaufpreise sanken.
Die angebotenen Mietpreise erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um +6,4 % und erreichten mit 15,43 €/m²/Monat einen neuen Höchststand. Ähnliche Trends waren auch in anderen Marktsegmenten zu beobachten. Bei Neubauwohnungen stiegen die Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr um +7,6 % auf 18,50 €/m²/Monat und haben sich damit deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von +6,1 % p.a. entwickelt. Auch bei Bestandswohnungen und im gehobenen Segment (90% Perzentil) wurden im zweiten Halbjahr 2023 positive Entwicklungen bei den Mietpreisen verzeichnet. Die Spitzenmieten stiegen um +7,0 % auf 24,19 €/m²/Monat an, während die Mietpreise im Bestand im Vergleich zum Vorjahr um +5,1 % stiegen.
Ein ähnlicher Trend war auch auf dem Kaufmarkt für Eigentumswohnungen zu beobachten, jedoch in die entgegengesetzte Richtung. Die Angebotskaufpreise fielen in allen Segmenten in der zweiten Jahreshälfte deutlich. Der Mediankaufpreis sank im Vergleich zum Vorjahr um -8,9 % und liegt bei 5.930 €/m². Bei Bestandsimmobilien war der Preisrückgang zum Vorjahreszeitraum mit -11,8 % auf 5.431 €/m² im Mittel noch deutlicher. Im Vergleich zu anderen Städten hatten Hamburg (-11,8 %), München (-11,6 %) und Stuttgart (-11,4 %) den größten Rückgang. Im Neubausegment war der Preisrückgang mit nur -1,7 % gegenüber dem Vorjahreswert weniger ausgeprägt als in anderen deutschen Metropolen.
Das Ziel des Hamburger Senats, jährlich 10.000 neue Wohnungen zu genehmigen, wurde mit nur 5.400 genehmigten neuen Wohnungen im Jahr 2023 deutlich verfehlt. Hohe Zinsen und Baukosten haben Investoren im letzten Jahr zögern lassen, was zu einem Rückgang im Wohnungsbau führte. Um den Wohnungsbau wieder anzukurbeln, hat der Senat Maßnahmen ergriffen und investiert 780 Millionen Euro speziell in den Neubau von Sozialwohnungen. Zudem sollen durch Ankäufe von Wohnungen und die Verlängerung von Sozialbindungen die Anzahl von gesicherten Sozialwohnungen auf jährlich 5.000 Stück steigen. Des Weiteren sollen Bauvorschriften reduziert, eine effizientere Planung und engere Zusammenarbeit zwischen den Beteiligten gefördert und schnellere Genehmigungsverfahren eingeführt werden, um den Wohnungsbau wieder voranzutreiben.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Köln
Entwicklung der Mietpreise in der zweiten Jahreshälfte bestimmt die Dynamik am Kölner Wohnungsmarkt
Im zweiten Halbjahr 2023 prägten steigende Mietpreise den Kölner Wohnungsmarkt, während die Kaufpreise in einem Negativtrend verharrten.
Die Angebotsmieten auf dem Kölner Wohnungsmarkt stiegen in der zweiten Jahreshälfte 2023 um +7,1 % auf 15,00 €/m²/Monat und erreichten damit ein neues Rekordhoch. Sowohl die Bestandsmieten als auch die Spitzenmieten* stiegen im Vergleich zum Vorjahr um +4,5 % bzw. +5,4 % deutlich an. In der Spitze liegen die aktuellen Mieten bei knapp 22,80 €/m²/Monat, im Bestand bei 13,84 €/m²/Monat. Im Neubausegment betrug der Anstieg der Medianmiete im Vergleich zum Vorjahr mit +21,7 % die höchste Steigerung im Vergleich unter den größten acht deutschen Wohnungsmärkten. Unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Objekt- und Mikrolagenqualität ergibt sich jedoch nur eine moderate Teuerung von +6,9 %.
Bei den Angebotskaufpreisen für Eigentumswohnungen setzte sich der negative Trend in allen Segmenten fort. Mit einem Rückgang von -3,7 % im Vergleich zum Vorjahr lag Köln direkt hinter Berlin (-3,6 %) und verzeichnete den geringsten Rückgang der Kaufpreise im städtischen Vergleich im zweiten Halbjahr 2023. Der Kaufpreis lag im Mittel über Bestands- und Neubauwohnungen bei knapp 4.700 €/m². Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich auch im Bestand, wo die angebotenen Kaufpreise zwar stärker (-5,8 %) sanken, aber dennoch im Vergleich mit den übrigen Big-8-Städten weniger drastisch. Im Neubausegment hingegen scheinen die Angebotspreise auf den ersten Blick mit +1,2 % im Vergleich zum Vorjahreswert gestiegen zu sein. Bei genauerer Betrachtung der qualitätsbereinigten Entwicklung wird jedoch klar, dass die Kaufpreise auch im Neubausegment in der zweiten Jahreshälfte 2023 mit-2,6 % eine leichte Korrektur erfuhren.
Um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, hat die Stadt Köln ein Förderprogramm mit einem Budget von bis zu 33 Millionen Euro initiiert, um in den nächsten zehn Jahren insgesamt bis zu 20.000 neue Wohnungen zu ermöglichen. Außerdem sollen stadteigene Grundstücke nur noch im Erbbaurecht vergeben und nicht mehr verkauft werden. Diese Maßnahmen sind eine Reaktion auf den stetig wachsenden Mangel an Wohnraum in Köln und den aufgrund von hoher Bau- und Zinskosten nahezu zum Stillstand gekommen Wohnungsneubau. Die Zielmarke von jährlich 6.000 neu gebauten Wohnungen wurde im letzten Jahr mit nur 2.327 fertiggestellten Wohnungen nicht erreicht.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Leipzig
Angebotspreise für Wohnungen in Leipzig ziehen auch in der zweiten Jahreshälfte weiter an
Das zweite Halbjahr 2023 war geprägt von einer weiteren Preissteigerung auf dem Mietwohnungsmarkt in Leipzig, während es auf dem Markt für Eigentumswohnungen zu einem deutlichen Preisrückgang kam.
Die Angebotsmieten über Neubau- und Bestandswohnungen hinweg stiegen im Vergleich zum Vorjahr um +10,6 % in der zweiten Jahreshälfte 2023 und lagen damit durchschnittlich bei 9,51 €/m²/Monat. Dieser Anstieg liegt nicht nur deutlich über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+6,3 % p.a.), sondern auch deutlich über dem Schnitt der übrigen Big-8-Städte. Lediglich Berlin verzeichnete mit einem Anstieg von +21,4 % einen noch stärkeren Anstieg der Mietpreise. Bei Bestandswohnungen wurde eine ähnliche Entwicklung festgestellt. Hier gab es eine Preissteigerung um +7,6 % zum Vorjahr. Auch hier konnte mit +31,0 % nur der Mietwohnungsmarkt in Berlin einen noch stärkeren Anstieg der Mietpreise verzeichnen. Im Neubausegment hingegen stiegen die Mietpreise mit +3,6 % weniger stark an, erreichten jedoch mit durchschnittlich 13,00 €/m²/Monat im zweiten Halbjahr 2023 einen neuen Höchstwert.
Auf der anderen Seite zeigt der Markt für Eigentumswohnungen ein anderes Bild: Hier waren in der zweiten Jahreshälfte Preisrückgänge in allen Segmenten zu verzeichnen gewesen. Der mittlere Angebotskaufpreis sank im Vergleich zum Vorjahreswert im zweiten Halbjahr 2023 um -9,2 % auf unter 3.000 €/m². Dies ist nicht nur der günstigste Quadratmeterpreis im städtischen Vergleich, sondern auch der zweithöchste Rückgang der Kaufpreise nach der Entwicklung der Kaufpreise in Stuttgart (-11,6 %). Auch die Kaufpreise im Bestand entwickelten sich in der zweiten Jahreshälfte negativ und sanken um -6,7 % auf unter 2.800 €/m². Im Neubaubereich fiel der Rückgang mit -1,1 % im Vergleich zum Vorjahr etwas geringer aus. Nur in Berlin war der Preisrückgang mit -0,6 % noch geringer.
Steigende Zinsen, erhöhte Baukosten und Grundstücksspekulationen verschärften die Lage auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Bezahlbarer Wohnraum wird auch hier gebraucht und die Verzögerung bei Fertigstellungen erhöhen den Druck. Um diesem entgegenzuwirken und Leerstand zu vermeiden, hat der sächsische Landtag im Januar 2024 einen Gesetzesvorschlag zur Erlassung von Zweckentfremdungsverboten beschlossen und tritt mit sofortiger Wirkung in Kraft. Dies könnte dazu führen, dass der Großteil der rund 20.000 zweckentfremdeten Wohnungen in Leipzig wieder dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden, sobald die Stadt Leipzig ein entsprechendes Gesetz erlassen hat.
München
Trotz sinkender Preise bleibt München teuerster Wohnungsmarkt
Die München Wohnungsmarkt war in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres geprägt von fallenden Kaufpreisen und gleichzeitig steigenden Mieten. Im Vergleich zu den übrigen Großstädten fiel der Anstieg der Mieten in München jedoch moderater aus.
Die angebotenen Mieten sind im Vergleich zum Vorjahr im zweiten Halbjahr 2023 um +5,1 % gestiegen und lagen damit bei 22,50 €/m²/Monat. Damit bleibt der Münchner Mietwohnungsmarkt im Städtevergleich der größten acht deutschen Wohnungsmärkte der teuerste, auch wenn sich Berlin in der zweiten Jahreshälfte 2023 an München angenähert hat. Im Neubausegment sind die Mieten im zweiten Halbjahr um +8,4 % gestiegen, was deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von +4,2 % pro Jahr liegt. Auch im Spitzensegment* stiegen die Mietpreise signifikant an. Mit einem Anstieg von +9,1 % im Vergleich zum Vorjahreswert lag die Mietpreisentwicklung in München hinter der in Stuttgart (+9,3%) und Berlin (+12,8%).
Die Preise auf dem Kaufmarkt für Eigentumswohnungen entwickelten sich hingegen in die negative Richtung. In der zweiten Jahreshälfte war ein starker Rückgang der Preise zu beobachten. Trotz des Rückgangs in allen Segmenten bleibt der Münchner Kaufmarkt weiterhin der teuerste im Vergleich zu anderen Städten. Der Angebotskaufpreis lag im Mittel bei etwa 8.700 €/m² im zweiten Halbjahr 2023. Insbesondere die Preise für Bestandswohnungen sind deutlich gesunken. Mit einem Rückgang von -11,6 % lag die Preisentwicklung in München knapp vor Hamburg (-11,8 %) und hinter Stuttgart (-11,5 %). Im Neubausegment sank der angebotene Kaufpreis mit -4,8 % im Vergleich zum Vorjahr etwas moderater und liegt ungefähr bei 11.800 €/m².
Der stetig steigende Bedarf nicht nur an Wohnungen, sondern vor allem an preisgünstigem Wohnraum ist insbesondere in München eine große Herausforderung in der Wohnungspolitik. Daher beschloss der Münchner Stadtrat im Dezember 2023, den 2019 beschlossenen Mietenstopp für kommunale Wohnungsunternehmen bis Ende 2026 zu verlängern. Zudem wird die Mieterstruktur der Wohnungen evaluiert, um rechtssichere Vorschläge für mögliche Differenzierungen bei Mieterhöhungen im Bestand zu machen und Mieterhöhungen je nach Einkommen der Haushalte besser zu differenzieren. Nach Ablauf der Frist 2026 soll über ein weiteres Mietenstopp nachgedacht werden.
Um dem aktuell angespannten Wohnungsmarkt entgegenzuwirken, hat sich die Stadt München zum Ziel gesetzt jährlich 8.500 neue Wohnungen fertigzustellen. Im Norden Münchens soll beispielsweise das Modellquartier Eggarten-Siedlung mit etwa 1.850 Wohnungen entstehen, von denen 50 % von Genossenschaften übernommen werden sollen und mietpreisgebunden sind. Aktuell befindet sich dieses Projekt aber noch im Bebauungsplanverfahren.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Stuttgart
Veränderte Rahmenbedingungen sorgen für Verzögerungen bei Neubauvorhaben
Im zweiten Halbjahr 2023 ist der Wohnungsmarkt in Stuttgart von stark sinkenden Kaufpreisen geprägt gewesen, während die Mieten kontinuierlich gestiegen sind.
Die Angebotsmieten lagen im zweiten Halbjahr 2023 und im Mittel bei rund 16,00 €/m²/Monat und sind damit im Vergleich zum Vorjahr um +4,9 % gestiegen. Im Vergleich zu den übrigen Big-8-Städten ist das die geringste Mietpreisdynamik. Die Mietpreise für Bestandswohnungen sind hingegen etwas stärker angestiegen, mit einer Zunahme von +6,3 % im Vergleich zum Vorjahr und damit über ihrem Fünfjahresdurchschnitt (+3,9 %). Sowohl bei den Spitzenmieten* als auch im Neubau sind die Mietpreise um +9,3 % bzw. +9,6 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.
Im Gegensatz zu den Entwicklungen am Stuttgarter Mietwohnungsmarkt sind die angebotenen Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart in allen Segmenten gesunken. Mit einem Rückgang von -11,1 % im Vergleich zum Vorjahreswert verzeichnete das mittlere Kaufpreisniveau in Stuttgart den größten Preisverfall der Angebotskaufpreise im Vergleich der Big-8-Städte. Der Kaufpreis lag im Mittel im zweiten Halbjahr 2023 bei rund 4.800 €/m². Mit einem Rückgang von -11,4 % im Vergleich zum Vorjahr war auch bei den reinen Bestandswohnungen eine ähnliche Entwicklung der angebotenen Kaufpreise zu beobachten gewesen. Nur München (-11,6 %) und Hamburg (-11,8 %) verzeichnen einen größeren Preisrückgang bei den Kaufpreisen im städtischen Vergleich. Auf den ersten Blick zeigt sich bei den Neubaupreisen ein gänzlich anderes Bild. Hier ist der Kaufpreis im Vergleich zum Vorjahr um +9,9 % gestiegen. Bei qualitätsbereinigter Betrachtung, das heißt unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Objekt- und Mikrolagenqualität, zeigt sich jedoch mit einem Rückgang des Kaufpreises um -7,4 % im Vergleich zum Vorjahr ein anderer Markttrend.
Der angespannte Wohnungsmarkt ist eine der größten Herausforderungen für Stuttgart, da die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum das begrenzte Angebot deutlich übersteigt. Mit einer Fertigstellungsquote von lediglich 16 Wohnungen je 10.000 Einwohner im letzten Jahr kann der zukünftige Bedarf nicht gedeckt werden. Prognosen der Stadt Stuttgart zufolge werden bis 2030 rund 15.100 Wohnungen in Stuttgart benötigt.
*Spitzensegment: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
Bevölkerungszahl erreicht historischen Rekord durch Zuwanderung und erhöht die Nachfrage nach Wohnraum
Die Wohnungsnachfrage in Deutschland bleibt neben der weiterhin dynamischen demografischen Entwicklung von Nachfrageverschiebungen zwischen dem Eigentums- und dem Mietwohnungsmarkt geprägt.
Die Wohnungsnachfrage in Deutschland war im Jahr 2023 geprägt von einem weiteren Bevölkerungswachstum, insbesondere in den Ballungsräumen, und einer internationalen Zuwanderung. Aufgrund der zuletzt hohen Nettozuwanderung von rund einer Million Menschen leben derzeit mehr als 84 Mio. Menschen in Deutschland, wodurch auch die Wohnungsnachfrage enorm gestiegen ist.
Für die demografisch bedingte Entwicklung der Wohnungsnachfrage ist in Deutschland neben der absoluten Bevölkerungszahl vor allem die Veränderung der Bevölkerungsstruktur von Bedeutung. Bereits seit einigen Jahrzehnten ist ein kontinuierlicher Rückgang der Haushaltsgröße, d.h. der Anzahl der Personen pro Haushalt, zu beobachten. Die Verkleinerung der Haushalte durch eine zunehmende Singularisierung hat in den letzten Jahren zu einer beschleunigten Zunahme der Zahl der Haushalte und damit des Wohnungsbedarfs geführt. Eine Entwicklung, die insbesondere auf die zunehmende Alterung der Bevölkerung zurückzuführen ist. Zudem werden Wohnungen nicht immer dort gebaut, wo der Bedarf am größten ist. Hier macht sich das regionale Ungleichgewicht der Bevölkerungsentwicklung bemerkbar. Betroffen sind vor allem die Metropolen, da hier die Zuwanderung am stärksten ist. So ist die Bevölkerung Leipzigs in den letzten zehn Jahren um fast 20 Prozent gewachsen. Städte wachsen nicht nur deutlich schneller, sondern weisen aufgrund des starken Zuzugs jüngerer Haushalte auch einen niedrigeren Altenquotienten auf. So weisen die Stadtstaaten einen deutlich niedrigeren Altenquotienten (Verhältnis der über 65-Jährigen zur Altersgruppe der 20- bis 65-Jährigen) von rund 30 auf im Vergleich zu westdeutschen Flächenländern (36) und ostdeutschen Flächenländern (48). Die Bundesländer Hamburg und Berlin weisen den niedrigsten Wert mit 28 respektive 30 auf.
Aufgrund dieser Entwicklungen ist auch die Entwicklung der Wohnungsnachfrage sehr unterschiedlich, so dass eine weitere Vergrößerung der Diskrepanz zwischen der aktuellen Wohnungsnachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot wahrscheinlich ist.
Neben der demografischen Entwicklung ist die Nachfrageseite auch durch Verschiebungen zwischen dem Eigentums- und dem Mietwohnungsmarkt geprägt. Das Verhältnis von Miet- zu Kaufkosten bleibt vorerst zugunsten der Mieter verschoben und dürfte daher noch einige Zeit zu einem zusätzlichen Nachfrageschub auf den Mietwohnungsmärkten führen, auch wenn sich die Finanzierungsbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum Ende 2023 leicht verbessert haben und für 2024 mit einer leichten Belebung der Marktaktivitäten auf dem Wohneigentumsmarkt zu rechnen ist. Dennoch bleibt kurzfristig eine weitere Verschärfung des bereits bestehenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage auf den Mietwohnungsmärkten zu befürchten.
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Projektstopps und Verzögerungen hemmen den Wohnungsneubau
Die Krise im Wohnungsneubau und die hohe wohnungspolitische Unsicherheit über die Förderung der Neubautätigkeit dürften zu einem deutlichen Rückgang der Fertigstellungszahlen auf dem Wohnungsmarkt führen und damit die Angebots-Nachfrage-Situation auf den regionalen Wohnungsmärkten weiter verschärfen.
Insbesondere auf der Angebotsseite spitzt sich die Situation zu. Der Wohnungsneubau befindet sich in einer anhaltenden Krise mit weitreichenden Folgen für den Mietwohnungsmarkt. Im Wohnungsneubau erreichen Projektabbrüche und Auftragsstornierungen derzeit Rekordhöhen, was zu einer Auftragsknappheit auf Seiten der bauausführenden Unternehmen im Wohnungsneubau führt. Über 50 Prozent der Unternehmen klagen zum Jahresende 2023 über einen erheblichen Auftragsmangel. Ursache hierfür ist die nach wie vor ungünstige Konstellation aus hohen Finanzierungskosten und nur moderat sinkenden Baukosten. Letztere sind vor allem durch einen Mangel an Fachkräften und einen weiteren inflationsbedingten Anstieg der Arbeitskosten geprägt, auch wenn insgesamt Kapazitäten frei werden. Eine Zunahme von Projektinsolvenzen hat zudem dazu beigetragen, dass sich die Kapitalverfügbarkeit insgesamt verschlechtert hat. In der Folge ist das neu begonnene Projektvolumen im Wohnungsneubau in Deutschland weiter massiv eingebrochen.
Hinzu kommt die wohnungspolitische Unsicherheit durch den Ende letzten Jahres vom Bundesverfassungsgericht für rechtswidrig erklärten Bundeshaushalt 2024. Der beschlossene Kompromiss sieht vor, die entstandene Finanzlücke durch Einsparungen zu schließen. Von diesen Einsparungen ist unter anderem auch das Wachstumschancengesetz betroffen, das sich bis Anfang 2024 noch im Vermittlungsverfahren zwischen Bundesrat und Bundestag befand. Anpassungen gab es auch bei der geplanten degressiven Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau. Diese gehörte zu den erfolgversprechendsten Punkten des Baugipfels Ende September 2023 in Berlin. Statt der geplanten 6 Prozent soll diese nun mit 5 Prozent starten. Für das Jahr 2024 wird daher insgesamt mit einer anhaltend hohen politischen Unsicherheit und wenig Spielraum für neue Impulse im Wohnungsneubau gerechnet. Dies bedeutet zusätzliche Planungsunsicherheit, die mit Kosten verbunden ist.
Vor diesem Hintergrund und angesichts des deutlichen Rückgangs der Baugenehmigungen sowie der anhaltenden Zurückhaltung der Projektentwickler ist davon auszugehen, dass das Neubauvolumen unter den gegebenen Rahmenbedingungen in den kommenden Jahren weiter sinken wird und spätestens im Jahr 2025 die Marke von 200.000 Wohnungen unterschreiten könnte. Insbesondere für die Mietwohnungsmärkte bedeutet dies eine weitere Verschärfung des bestehenden Nachfrageüberhangs.
Angespannte Wohnungsmärkte lassen Angebotsmieten kräftig steigen
Im zweiten Halbjahr 2023 erhöhten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten in den betrachteten Städten* um +8,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Das ist ein stärkerer Anstieg als der Durchschnitt der letzten fünf Jahre (+5,0 % p.a.).
Eine der Hauptursachen für den Preisanstieg ist der Wohnungsmarkt in Berlin. Hier stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich um +21,4 %. Betrachtet man nur die Bestandswohnungen, erhöhte sich der Preis sogar um +31,0 %. Bereinigt um Qualitätsunterschiede, also unter Berücksichtigung der Objekt- und Mikrolagenqualität, fällt der Anstieg mit +11,9 % deutlich moderater aus. Auch in Leipzig sind die Angebotsmieten mit einem überdurchschnittlichen Anstieg von 10,6 % gestiegen. In den anderen sechs Städten lag der Anstieg zwischen +4,8 % und +7,1 %.
Trotz des schnellen Anstiegs der Mieten in Berlin bleibt die Stadt München weiterhin der teuerste Wohnstandort. In München wurden im letzten Halbjahr Wohnungen für durchschnittlich rund 22,50 €/m²/Monat angeboten. Dahinter liegt die Stadt Berlin mit 19,42 €/m²/Monat, gefolgt von Frankfurt (16,88 €/m²/Monat) und Stuttgart (16 €/m²/Monat). Leipzig bleibt mit Abstand der günstigste Markt mit einer Angebotsmiete von 9,51 €/m²/Monat.
Eine ähnliche Entwicklung ist auch bei den Spitzenmieten zu beobachten, die in den analysierten Metropolen durchschnittlich um 8,3 % gestiegen sind. Hier hat sich der Berliner Markt mit einer Spitzenmiete von rund 31,00 €/m²/Monat der Münchner Spitzenmiete von 32,70 €/m²/Monat angenähert. Aber auch die Spitzenmieten in Frankfurt und Stuttgart weisen eine überdurchschnittliche Entwicklung auf. Mit einem Wachstum von jeweils +9,3 % in Stuttgart und +8,8 in Frankfurt im Jahresvergleich.
Außerhalb der Metropolen stiegen die Mieten etwas langsamer. In den kreisfreien Städten stiegen die Angebotsmieten innerhalb von zwölf Monaten um +4,8 % an. In den Landkreisen lag der Anstieg bei +5,5 %. Auffällig ist jedoch, dass die Werte im Vergleich zum Vorjahr niedriger ausfallen. Im zweiten Halbjahr 2022 wurde ein Anstieg von +5,3 % in den kreisfreien Städten und +6,7 % in den Landkreisen verzeichnet.
*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
Negative Entwicklung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in fast allen Teilmärkten
In der zweiten Jahreshälfte sind die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiter gesunken. Dieser Rückgang der Angebotspreise zeigte sich flächendeckend und betraf nicht nur die Big-8-Städte, sondern auch alle Kaufmärkte übrigen Stadt- und Landkreise.
Im zweiten Halbjahr 2023 sanken die durchschnittlichen Angebotskaufpreise (für Neubauten und bestehende Eigentumswohnungen) in den acht großen Städten* um durchschnittlich -7,4 % zum Vorjahreswert. Ein Jahr zuvor lag der Rückgang bei-1,6 %. In den Stadtkreisen außerhalb der Big 8 ist der Rückgang der Angebotskaufpreise mit -10,4 % gegenüber dem Vorjahr noch stärker ausgefallen, während die Kaufpreise in den Landkreisen mit -3,2 % weniger stark gesunken sind. Als Ursache für diese Preiskorrekturen gelten nach wie vor das gestiegene Zinsniveau, das. Durch die gestiegenen Kapitalkosten ist der Erwerb von Wohneigentum für Privathaushalte weniger erschwinglich geworden und damit die Nachfrage deutlich zurückgegangen.
Insgesamt verlief die Preisentwicklung in den betrachteten Städten hom*ogener als erwartet, obwohl die stärkste Preissenkung in Stuttgart (-11,6 %) und die schwächste in Berlin (-3,6 %) zu verzeichnen waren. Bei Eigentumswohnungen im Bestand gab es einen mittleren Preisrückgang von -8,1 %, während Neubauwohnungen mit einer mittleren Preisentwicklung zum Vorjahreswert von -2,3% einen geringeren Rückgang verzeichneten. Eine Ausnahme bildet der Neubaupreis in der Stadt Stuttgart. Hier stieg das Preisniveau um +9,9 %, da einzelne qualitativ höherwertige Neubauprojekte einen starken Einfluss hatten. Alle anderen Metropolen verzeichnen hingegen einen Rückgang der Preise im Neubausegment. Überdurchschnittlich stark fielen die Preise dabei in Düsseldorf. Im Mittel um -12,1%.
Nach wie vor bleibt München die teuerste Stadt, in der Eigentumswohnungen mit einem Durchschnittspreis von 8.720 €/m² im zweiten Halbjahr 2023 angeboten wurden. Für Neubauten muss man in der bayerischen Metropole etwa 11.800 €/m² bezahlen. Im Vergleich dazu fallen die Preise in den anderen deutschen Metropolen deutlicher moderater aus. In Frankfurt beträgt der angebotene Durchschnittspreis pro Quadratmeter Wohnraum 6.240 €, mit einem Spitzenpreis** von 10.000 €. In Hamburg sind es 5.930 € bzw. 9.920 € und in Berlin 5.710 € bzw. 9.080 €. Im Vergleich dazu sind die Preise in Leipzig deutlich niedriger, mit Durchschnittspreisen von knapp unter 3.000 €/m² und einem vergleichsweise günstigen Preis in der Spitze von 5.310 €/m².
*Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig
**Spitzenpreis: 90%-Perzentil der Angebotsmieten/-kaufpreise insgesamt
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Autoren
Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Residential:
Michael Bender, Head of Residential Germany
Valuation:
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm,EMEA Head of Multifamily Valuation, Frankfurt
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Sören Gröbel, Director of Living Research Germany
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